Bygge egen privat omsorgsbolig - omsorgsboliger i privat borettslag/boligsameie

I Norge er det kommuner som har som oppgaven med å sørge for omsorgsboliger som sikrer brukeren nødvendige og forsvarlige helse- og omsorgstjenester. Når kommunens tilbud av omsorgsboliger ikke er godt nok, vil man gjerne oppføre omsorgsbolig i egen privat regi.

Denne artikkelen handler om hvordan man kan unngå kostnader knyttet til merverdiavgift/moms, når man oppfører og drifter omsorgsbolig i egen privat regi. Ved å planlegge i forhold til regelverket kan man redusere bygge- og driftskostnadene med 20%.

Kommuners tilbud av omsorgsboliger er ikke alltid godt nok

Lov om kommunale helse- og omsorgstjenester m.m. (helse- og omsorgstjenesteloven) bestemmer at landets kommuner skal sørge for at personer som trenger det, tilbys nødvendige helse- og omsorgstjenester. Et boligtilbud som gir brukeren de nødvendige og forsvarlige helse- og omsorgstjenester skal være del av kommunens tjenestetilbud.

Alt for mange kommuner har likevel et mangelfullt tilbud av omsorgsboliger med særlig tilpasning og med nødvendige hjelpe- og vernetiltak. En løsning som stadig blir mer aktuell, er at man oppfører omsorgsbolig i egen privat regi – gjerne i borettslag.

Ved korrekt utnyttelse av reglene for kompensasjon av merverdiavgift kan kostnadene ved oppføringen av omsorgsboliger i egen privat regi senkes med 20%, tilsvarende all påløpt merverdiavgift. Ved oppføring og drift av omsorgsbolig er nær alle aktuelle kostnader belagt med 25% merverdiavgift, med unntak for kostnader til tomt og visse offentlige gebyrer.

Den aktuelle loven som gir rettslig hjemmel for å eliminere merverdiavgiftkostnadene ved oppføring av omsorgsbolig i egen privat regi, er lov om kompensasjon av merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv. (merverdiavgiftskompensasjonsloven). Loven gjelder nemlig også for «borettslag etter borettslagsloven og boligsameier etter eierseksjonsloven hvor botilbudet fremstår som et integrert heldøgns helse- og omsorgstilbud i kommunenes lovpålagte tjenestetilbud».

Til illustrasjon for omfanget av kompensasjonsordningen kan vi nevne en sak hvor vi nylig bistod. I saken ble det i privat regi oppført et borettslag med 10 boenheter og en tilknyttet personellbase. Borettslaget senket oppføringskostnadene med 6 millioner kroner ved å bli omfattet av kompensasjonsordningen. 

Merverdiavgiftskompensasjonsordningen kan eliminere nær alle MVA kostnader

Merverdiavgiftskompensasjonsloven ble endret i 2017 for å avhjelpe mangelen på kommunale omsorgsboliger og for å tilrettelegge for at private kan bygge egne omsorgsboliger. Lovendringen åpnet for at borettslag og eierseksjonssameier på nærmere bestemte vilkår kan omfattes av kompensasjonsordningen.

Ved å bli omfattet av denne ordningen yter staten kompensasjon, dvs. tilbakebetaling/refusjon, for merverdiavgift som påløper ved kjøp eller import av varer og tjenester, når varene og tjenestene er til bruk i oppføring eller drift av omsorgsboliger.

Kompensasjonsretten etter ordningen er ikke begrenset til byggevarene eller håndverkertjenestene, men kan også omfatte MVA på f.eks. kostnader til arkitekt, advokat og andre rådgivere.

Det ytes ikke kompensasjon for merverdiavgift som påløper ved kjøp av løsøregjenstander, slik som møbler og husholdningsutstyr. Det er likevel kompensasjonsrett for merverdiavgift som påløper ved kjøp av felles driftsløsøre for borettslaget, som verktøy for vedlikehold og reparasjoner.

Borettslag eller eierseksjonssameie

Et borettslag er et slags samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom. Borettslaget er en selvstendig juridisk person, som kan ligne en del på et aksjeselskap.

Det er anskaffelser til borettslaget, dvs. kostnader som skal fordeles på andelseierne, som er omfattet av kompensasjonsordningen. Anskaffelser som den enkelte andelshaver gjør til seg selv er ikke omfattet av kompensasjonsretten.

Eierseksjonssameier er eiendomsform hvor seksjonseierne har en sameieandel i eiendommen. Sameieandelen gir eieren enerett til en eierseksjon, dvs. en selveierleilighet. Eierseksjonssameiet er i motsetning til borettslaget ikke en egen juridisk person.

Også i eierseksjonssameier er det kostnader som er felles – som skal fordeles på alle – som omfattes av kompensasjonen. Det er styret i eierseksjonssameiet som er forutsatt å skulle kreve kompensasjon på vegne av sameierne. Merverdiavgiftsrefusjonen vil skje til styret, med forutsetning om videre fordeling av kompensasjonsbeløpet til den enkelte seksjonseier.

Kompensasjonsordningen gir ingen begrensning for hvem som kan være andelseier i borettslaget eller sameier i eierseksjonssameiet. Eksempelvis kan foreldrene til en person som mottar heldøgns helse- og omsorgstjenester være andelshaver/sameier uten at dette påvirker kompensasjonsretten.

Det er et krav at borettslaget/eierseksjonssameiet er registrert i Enhetsregisteret slik at det er tildelt et organisasjonsnummer.

Boligene må være særskilt tilrettelagt og fremstå som et integrert heldøgns helse- og omsorgstilbud i kommunenes lovpålagte tjenestetilbud

For å omfattes av kompensasjonsordningen må de aktuelle boligene være særskilt tilrettelagt for heldøgns helse- og omsorgstjenester.

Med særskilt tilrettelagt for heldøgns helse- og omsorgstjenester menes i denne sammenheng at boligene må være tilknyttet en egen personalbase med døgnkontinuerlig bemanning. I regelverket er det nevnt et krav om 24 timers alarmsystem for boligene, men dette kravet er modifisert, jf. en uttalelse fra Finansdepartementet.

Kompensasjonsretten forutsetter at den aktuelle kommunen har fattet vedtak om tildeling av nødvendig heldøgns helse- og omsorgstjenester ved innflytting i boligene.

Omfanget på kompensasjonsretten

Dersom mer enn 80% av beboerne har fått innvilget heldøgns helse- og omsorgstjenester fra kommunen er borettslaget/eierseksjonssameiet fullt ut (100%) kompensasjonsberettiget. Dersom færre enn 80% av beboerne har gyldig vedtak, oppnås forholdsmessig kompensasjon.

Kompensasjonsretten gjelder også for driftsfasen. Det er altså kompensasjonsrett for merverdiavgift som påløper ved kjøp av varer og tjenester til bruk i drift, vedlikehold og rehabilitering av bofelleskapet, under ovennevnte vilkår. Det er likevel en beløpsgrense for minste kompensasjonskrav som er aktuell i driftsfasen. Det kan ikke fremsettes krav om kompensasjon før påløpte merverdiavgiftskostnader i et kalenderår utgjør minst NOK 20 000.

Dersom man planlegger å oppføre eller rehabilitere private omsorgsboliger er det vår oppfordring at man tidlig setter seg inn i regelverket. Kompensasjonsreglene krever at spesielle hensyn tas med både med tanke på organiseringen og for fysisk/teknisk omfang på bygg/anlegg. Regelverkets spesielle føringer må tas med allerede fra tidlig planleggingsfase. Ofte kan også kommunen være en nyttig medspiller i planleggingen.

© 2022 E2Advokat
Utviklet av: